BREVE CATALOGO DE CONSEJOS PARA QUIENES BUSCAN, ADQUIEREN O
ALQUILAN VIVIENDA.
PRIMERO
Fijar las necesidades, posibilidades y
preferencias en la elección de la vivienda. ¿Qué necesito?
habitaciones, metros cuadrados... ¿Qué puedo pagar? dinero disponible,
piso actual, financiación...¿Qué prefiero? Zona, altura, tipo de
vivienda....
Conviene analizar la oferta disponible, tanto
de particulares, de intermediarios inmobiliarios o de promoción directa.
SEGUNDO
Informarse de las ayudas que proporcionan
las distintas administraciones para el acceso a la vivienda. Esforzarse en su
comprensión y analizar su aplicabilidad. Y, sobre todo, no desesperarse.
TERCERO
Comprobar que quien vende o alquila es quien
dice ser y que tiene capacidad bastante para hacerlo: permisos y licencias
necesarios en regla, situación urbanística correcta e inexistencia de cargas y
gravámenes adicionales a los declarados (consultar en el Registro de la
Propiedad). Comprobar también si la vivienda está sujeta a algún régimen de
protección pública y por lo tanto tiene limitaciones en el precio. En casas de
segunda mano, además, deberemos pedir el último recibo del IBI y el certificado
de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago. En vivienda
nueva, nos aseguraremos de que el promotor nos facilita toda la información a
la que legalmente tenemos derecho. En todo caso, guardaremos toda la
documentación, incluso la publicidad, ya que puede necesitarse más tarde.
CUARTO
Fijar o analizar pormenorizadamente todas las
condiciones de compra en un contrato privado o de señal estableciendo
claramente la distribución entre las partes de los gastos e impuestos de la
operación (atención a las plusvalías), el precio y los efectos de
incumplimiento del contrato. Conviene pactar un precio cerrado
estableciendo claramente los medios de pago, plazos, cantidades desglosadas en
capital e intereses, detallando asimismo los impuestos que correspondan y las
garantías de las cantidades entregadas a cuenta.
QUINTO
Si se solicita un préstamo hipotecario,
conviene consultar con varias entidades y negociar sus condiciones en conjunto:
tipos de interés, comisiones, cancelaciones, formas de pago, gastos
adicionales... Ten en cuenta que casi siempre es mejorable mediante
negociación la primera oferta que facilitan. Deberemos exigir una oferta
vinculante y analizarla en profundidad. Comprobaremos que la escritura del
préstamo contiene todo lo pactado y no incorpora elementos nuevos que lo hagan
más oneroso, algo que ocurre con más frecuencia de la que podríamos pensar.
SEXTO
En el caso de que con la compra se estableciera
la subrogación de un préstamo hipotecario anterior, debes saber que no
se te puede obligar a dicha subrogación. En cualquier caso, exigiremos y
analizaremos cuidadosamente todas las condiciones del préstamo.
Si existiera intermediario o agente
inmobiliario se deberán concretar sus honorarios, indicando si están o no
incluidos en el precio y haciendo indicación expresa de que las cantidades
entregadas a cuenta se descontarán del importe de la venta.
En el caso de cooperativas o comunidades de
bienes se debe acudir al Registro de cooperativas para comprobar su
existencia y la composición de la Junta de Gobierno. Conviene analizar sus
estatutos y el contrato de adhesión, las formas de participación, las funciones
de la Junta de Gobierno y de la gestora si la hubiera, y las formas de
adjudicación de las viviendas y los anejos, que podrán ser por número de orden
de ingreso o bien por sorteo
.
En vivienda nueva, es importantísimo verificar
todos los aspectos técnicos de la vivienda que recoge el proyecto de
ejecución de la obra: superficie útil, distribución, instalaciones, zonas
comunes y calidad de los materiales con el grado de concreción suficiente.
Exigiremos planos acotados y a escala, huyendo de los aproximativos que
frecuentemente conducen a engaño. Recuerda que cualquier omisión, indefinición,
ambigüedad o contradicción en los materiales o en las superficies no responde a
la casualidad o al olvido y termina resolviéndose en contra de tus intereses.
A la finalización de la construcción el
promotor debe entregar un seguro de daños materiales o un seguro de caución
para garantizar durante 10 años el resarcimiento por vicios o defectos del
edificio. Se entregará también con carácter obligatorio el Libro del
Edificio, que contendrá el proyecto, las modificaciones aprobadas, el acta
de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido
durante el proceso de edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento
del edificio y sus instalaciones.
Ten en cuenta que solicitar cualquier pequeña
modificación (cambiar el parquet, modificar un tabique, cambiar sanitarios,
cambiar una puerta, etc.) durante la construcción de la vivienda muchas veces
sirve de excusa para encarecer exageradamente el precio. Por lo tanto,
deberías consultar los precios de mercado de las modificaciones que se proponen
y negociar con el constructor. A veces es más barato, aunque parezca absurdo,
esperar a la entrega final de la casa y contratar por cuenta propia esas
modificaciones.
En el caso de alquiler, es importante
examinar detenidamente la vivienda y lo que contiene. Recuerda que las
reparaciones necesarias causadas por el uso cotidiano son por cuenta del
arrendatario, por lo que conviene analizar y hacer constar el estado en que se
entrega la vivienda. Es recomendable exigir al arrendador que deposite la
fianza en el Organismo correspondiente y pedir la copia del recibo
justificativo de su depósito.
Fuerteventura, 01 de Septiembre 2012
F.G.S.
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